AJB adalah
singkatan dari Akta Jual Beli. Biasanya tanah atau properti dengan status AJB
memang lebih murah. Tapi, pahami dulu bahwa pada dasarnya AJB bukanlah bukti
sah kepemilikan atas sebuah properti.
Ia juga bukan
salah satu jenis sertifikat tanah, namun merupakan sebuah bukti sah adanya
peralihan hak atas tanah karena proses jual-beli.
AJB
diterbitkan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), bukan oleh Badan Pertanahan
Nasional (BPN). Maka AJB bukan bukti sah kepemilikan tanah/properti. Untuk
lebih jelasnya, simak ulasan di bawah ini.
Apa itu AJB
(Akta Jual Beli)?
Akta jual
beli atau AJB adalah akta atau dokumen berupa bukti telah terjadinya transaksi
jual beli yang mengakibatkan adanya pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat langsung oleh Kepala Badan Pertanahan
Nasional (BPN) memiliki kuasa untuk membuat akta ini, sehingga Anda tidak dapat
membuatnya sendiri. Selain dilakukan oleh pejabat khusus, penandatanganan harus
dilakukan di hadapan notaris.
Kenapa AJB Kerap Disebut Sebagai Sertifikat AJB?
Jual beli
properti memiliki proses panjang yang dibuktikan dalam sebuah dokumen. Nah, AJB
adalah bukti dari salah satu proses, bukan bukti kepemilikan.
Merujuk pada
Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok Agraria, sertifikat bukti
kepemilikan tanah/properti tak ada yang wujudnya AJB. Yang dikenal adalah SHM
(Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), SHGU (Sertifikat
Hak Guna Usaha), atau SHSRS (Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun).
SHM adalah
kepemilikan tertinggi dan memiliki hak yang paling kuat. SHGB dan SHGU memiliki
batas waktu, karena statusnya seperti ‘menyewa’.
Memang,
untuk menerbitkan AJB, PPAT membutuhkan sertifikat tanah asli dari penjual.
Akan tetapi, sering dijumpai kesalah pahaman di mana SHM diasumsikan sebagai
sertifikat asli yang dimaksud. Padahal bisa jadi sertifikat asli hanya SHGB
atau SHGU. Atau bisa jadi malah masih girik atau letter C.
Fungsi Akta Jual Beli (AJB)
Akta Jual
Beli Rumah atau AJB adalah dokumen yang berperan cukup penting dalam proses
jual beli rumah atau tanah. Berikut adalah penjelasan fungsi AJB selengkapnya.
AJB adalah
bukti jual beli resmi rumah atau tanah dengan harga yang disepakati bersama dan
persyaratan lainnya. Dokumen ini berfungsi sebagai dasar bagi penjual dan
pembeli untuk memenuhi tanggung jawab masing-masing dalam pembelian dan
penjualan rumah atau properti. Akta jual beli atau ajb adalah bukti untuk
menggugat kewajiban pihak yang lalai jika salah satu pihak gagal memenuhi
kewajibannya.
Tahapan Mengurus AJB
AJB dibentuk
ketika pihak telah melunasi semua kewajiban pajak properti. Pajak yang
dikenakan kepada penjual berupa pajak penghasilan final (PPh) sebesar 2,5
persen dari jumlah hak yang diperoleh.
Biaya
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan
kepada pembeli. Setelah dikurangi NPOPTKP, maka sisanya yaitu sekitar 5% dari
nilai perolehan hak (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Namun,
karena nilai NPOPTKP bervariasi menurut wilayah, jadi Anda harus menghubungi
Dinas Pendapatan Daerah kota setempat untuk menentukan jumlahnya.
Beberapa
orang harus hadir pada saat pembuatan AJB, termasuk penjual, pembeli, dan dua
orang saksi. Baik suami maupun istri harus hadir jika pembeli sudah menikah.
Jika pembeli atau penjual tidak dapat hadir, seseorang yang telah disetujui
dengan surat kuasa tertulis dapat mewakili mereka.
Dua salinan
asli AJB akan dibuat oleh PPAT. PPAT akan menyimpan satu lembar, sedangkan
Kantor Pertanahan akan menggunakan lembar lainnya untuk menyelesaikan proses
balik nama. Baik penjual maupun pembeli akan menerima salinan AJB sampai
selesai. Biaya untuk AJB adalah sebesar 1% dari nilai transaksi yang tertera
pada akta.
Setelah AJB
selesai, Anda dapat mengurus pencatatan pengalihan hak atau mengembalikan nama
sertifikat untuk mendapatkan SHM atas nama Anda sendiri. AJB adalah dokumen
yang digunakan untuk menyelesaikan prosedur ini di kantor pertanahan setempat.
Kekuatan Hukum AJB
Sertifikat
tanah adalah bukti kepemilikan atau bangunan yang paling andal. Bukan berarti
AJB tidak berperan penting dalam proses pembebasan dan penjualan lahan. Akta
ini berfungsi sebagai bukti pengalihan hak atas properti yang dijual, bukan
sebagai bukti kepemilikan tanah.
Saat Anda
akan membuat sertifikat tanah, Anda membutuhkan AJB. AJB adalah bukti bahwa
pengalihan hak dengan cara jual beli sah sehingga PPAT dapat menerbitkan
sertifikat tanah. Bagaimanapun, sertifikat tanah lah yang menjadi bukti
kepemilikan sah, bukan AJB.
Mengapa Penting untuk Mengetahui Apa itu AJB?
Sebelum Anda
membeli rumah, Anda harus mempelajari tentang AJB. AJB adalah dokumen penting
untuk menunjukkan keabsahan perjanjian jual beli. Namun, Anda tidak memiliki
bukti kuat bahwa Anda adalah pemilik baru sebuah rumah.
Sering
terjadi di mana rumah tertentu hanya memiliki AJB tanpa memiliki Sertifikat Hak
Milik (SHM). Ini menyiratkan bahwa Anda harus bertanggung jawab atas nama atau
perkembangan SHM untuk properti yang Anda beli. Jangan membatasi diri Anda pada
AJB. Bagaimanapun juga, bukti kepemilikan tanah terbaik adalah sertifikat hak
milik.
Sama halnya
dengan jual beli sepeda motor. Kita kerap menemukan sepeda motor dikuasai oleh
B, tapi atas nama pemiliknya masih A. Hal ini muncul karena B membeli sepeda
motor itu, namun ia tak membalik nama kepemilikan sepeda motor dari A. Alias
proses jual beli sepeda motor itu belum tuntas, namun sepeda motor sudah
dikuasai oleh B.
Demikian
pula dalam jual beli rumah/properti. Jika masih AJB, maka yang terjadi hanyalah
si B sudah membeli properti si A. Tapi surat tanah masih atas nama si A karena
si B belum menyelesaikan proses transaksi membalik nama kepemilikan atas nama
si B. Maka namanya hanya Akta Jual Beli, alias bukti adanya transaksi antara si
A dan si B.
Bagaimana Jika Kita Terlanjur Membeli Rumah
Bersertifikat AJB?
Solusi yang
bisa diambil adalah, membalik nama pemilik properti. Jika si C ingin membeli
tanah/properti si B, kemungkinan hanya akan mendapat AJB yang terjalin antara
si A dan si B.
Yang bisa
dilakukan adalah si B menyelesaikan transaksinya dengan si A dan membalik nama
kepemilikan tanah/properti tersebut menjadi atas nama si B. Karena hanya yang
namanya tertulis di atas sertifikat lah yang berhak melakukan transaksi.
Jika
kemudian tanah/properti itu sudah atas nama si B, maka baru aman untuk
dilanjutkan bertransaksi dengan si C.
Jika solusi
tersebut lama, maka yang bisa dilakukan adalah mencari si A selama ia bisa
dihadirkan. Lalu, C akan melakukan transaksi dengan A. Sebab A masih tercatat
sebagai pemilik resmi tanah/properti tersebut.
Itulah informasi seputar AJB. Untuk informasi lebih banyak mengenai properti, Anda dapat follow instagram kami di @Rumaindo_official dan kunjungi website Rumaindo.
Sumber : Prospeku
Semoga artikel ini
bermanfaat bagi seluruh pelaku properti.
Silahkan share ke keluarga, teman dan sahabat Anda.