Untung Rugi Properti Bersertifikat Hak Guna Bangunan

Jenis Hak Atas Tanah Peraturan HGB ini bisa dirujuk pada Udang-Undang Pokok Agraria nomor 5 tahun 1960. Dalam pasal 16 ayat 1 aturan tersebut dijelaskan, salah satu jenis hak atas tanah adalah HGB. Dalam pasal 35 aturan yang sama disebutkan:

Jenis Hak Atas Tanah 

Peraturan HGB ini bisa dirujuk pada Udang-Undang Pokok Agraria nomor 5 tahun 1960. Dalam pasal 16 ayat 1 aturan tersebut dijelaskan, salah satu jenis hak atas tanah adalah HGB. Dalam pasal 35 aturan yang sama disebutkan:

1. Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangan waktu paling lama 30 tahun. 
2. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat kepeerluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. 
3. Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Aturan teknis dari HGB ini dituangkan dalam Peraturan Pemerintah nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai atas Tanah.

Pasal 32 aturan itu menyebut, pemegang HGB berhak mengusai tanah yang diberi status HGB untuk menguasai, menggunakan tanah selama jangka waktu tertentu. Pemegang hak boleh mendirikan dan memiliki bangunann untuk kebutuhan pribadi atau usaha. Pemegang hak juga boleh mengalihkan/menjual hak tersebut kepada orang lain. Dengan status hak bangunan ini, maka  sebenarnya status penguasa tanah itu bukan pemilik, hanya boleh mendirikan bangunan di atas tanah yang orang lain atau negara. 

Apa Kelebihan dan Kekurangan HGB?

Kelebihan tanah dengan status HGB adalah biasanya harganya lebih murah dari pada harga tanah dengan setrtifikat hak milik. Lalu, walaupun tanpa disertai hak milik, namun properti dengan status HGB ini masih bisa diperjualbelikan. Bahkan juga bisa dijadikan agunan kredit ke bank. Asal, masih selama dijadikan agunan jangka waktu haknya masih berrlaku. 

Karena dengan masa penguasaan yang terbatas waktunya, peminat hak bangunan umumnya bukan orang yang berminat menepati tanah itu dalam jangka waktu lama. Dengan status kepemilikan bangunan ini, lebih bisa dijual kepada warga negara asing (WNA). Sebab, WNA belum boleh memiliki hak milik atas properti di Indonesia. 

Sedangkan kekurangan sertifikat HGB adalah, pemiliknya tak bisa memiliki tanah ini. Pemilik HGB< harus memperpanjang haknya jika masa 30 tahun pertama sudah habis. Selain itu, bangunan di atas HGB biasanya tak bisa dibangun lebih permanen karena jika masa HGB sudah habis harus dikembalikan kepada pemiliknya atau kepada negara. Salah satu jenis properti yang biasanya memiliki status hak guna bangunan adalah apartemen. Apartemen, ada yang memiliki status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan lahan (HGB di atas HPL)

HGB di atas HPL biasanya adalah apartemen yang dibangun oleh lembaga/intansi pemerintah. Hak ini seperti HGB biasanya. Namun untuk memperpanjang HGB< harus mendapat persetujuan dari pemegang hpl. MIsalnya, ada BUMN yang memiliki HPL. Lalu di atas lahan itu didirikan apartemen dengan sertifikat HGB> Maka pembeli unitt apartemen kelak ingin memperpanjang HGB itu harus seizin BUMN pemilik HPL.

Berbeda dengan properti yang memiliki sertifikat SHM. Bedanya, pemegang tanah dengan SHM sepenuhnya memiliki tanah tersebut seumur hidupnya, tanpa harus memperpanjang masa 'sewa'. SHM ini juga bisa diwariskan tanpa terbatas waktunya.

Apakah hak guna bangunan bisa ditingkatkan statusnya menjadi hak milik?

Bisa. Untuk mengubah dari HGB ke SHM biayanya tak mahal. Jika tanah HGB itu luasnya tak sampai 600 meter persegi, dan diurus sendiri, maka biayanya hanya Rp50 ribu. Cukup lengkapi syaratnya berupa;

Surat permohonan kepada kepala kantor pertanahan setempat 

Surat pernyataan tak memiliki tanah lebih dari lima bidang 

Sertifikat HGB asli

Fotokopi IMB

Fotokopi KTP dan KK pemohon

Jika syaratnya sudah lengkap, datangi kantor pertanahan setempat. Tuju loket pelayanan dan sampaikan maksud Anda. Petugas akan menyodorkan formulir, isi, tanda tangani, dan serahkan. Bayar biaya pendaftaran sebesar Rp50 ribu. Standarnya, proses perubahan dari HGB ke SHM akan selesai dalam lima hari kerja. 

Jadi walaupun properti Anda hanya memiliki serifikat HGB tak perlu cemas. Anda bisa mengubahnya sendiri menjadi SHM. Dengan mengenai untung rugi properti bersertifikat HGB< Anda bisa mendapatkan properti lebih murah dan menaikkan sendiri status sertifikatnya.